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카페 창업을 준비하는 사람이라면 커피 맛보다 먼저 ‘상권’을 봐야 한다.
좋은 인테리어보다 중요한 건 그 지역의 유동인구, 소비습관, 경쟁 구조다.
많은 초보 창업자들이 감으로만 상권을 판단하다 실패하는 이유가 여기에 있다.
이 글은 실제 창업 전 지역 주민의 시선으로 정리한 ‘상권조사 체크리스트’를 중심으로, 실질적인 팁을 담았다.
이제 카페 창업 전 반드시 확인해야 할 ‘상권조사 체크리스트’에 대하여 알아보자
1. 상권조사는 유동인구보다 ‘시간대별 인구 흐름’을 봐야 한다
카페 창업을 준비할 때, 사람들은 흔히 “유동인구가 많으면 좋다”고 말한다.
하지만 나는 이 말을 절반만 믿는다.
중요한 것은 ‘하루 중 어떤 시간대에 사람이 몰리는가’다.
예를 들어 아침 출근길에 사람이 많아도, 대부분 급히 지나가는 직장인이라면 커피 구매율은 낮다.
반대로 오후 2~4시에 학생, 프리랜서, 주부 고객이 많다면 체류 시간이 길고 재방문 가능성이 높다.
따라서 상권조사는 단순히 인구수보다 ‘시간대별 체류 패턴’을 확인해야 한다.
나는 직접 현장을 3일 이상 관찰하며 아침·점심·저녁의 인구 흐름을 기록했다.
이 과정에서 보이지 않던 상권의 진짜 성격이 드러났다.
2. 상권조사를 우해 경쟁 카페의 ‘포지션’을 파악하라
상권조사에서 가장 중요한 건 주변 경쟁 카페를 ‘숫자’가 아니라 ‘성격’으로 분석하는 일이다.
내가 조사한 한 지역에는 카페가 8곳 있었지만, 실제로 경쟁이 되는 곳은 단 2곳뿐이었다.
나머지는 테이크아웃 위주이거나, 특정 연령층에 한정된 콘셉트였다.
이처럼 경쟁의 강도는 단순 개수가 아니라 ‘타깃의 중복도’로 판단해야 한다.
또한 경쟁 카페의 가격대, 주요 고객층, 리뷰 평가를 분석하면
내가 어떤 포지션으로 차별화할지 전략이 선명해진다.
예를 들어, 모두 고급 디저트 중심이라면 ‘조용한 독서형 카페’로 포지셔닝할 수 있다.
결국 상권조사는 단순한 지도 분석이 아니라, ‘시장 속 나의 자리’를 찾는 과정이다.
3. ‘주변 상업시설’의 성격이 상권조사후 매출을 좌우한다
나는 카페 주변의 건물 종류를 반드시 조사한다.
예를 들어, 오피스 중심 지역은 오전 매출이 높지만 오후 매출이 급격히 떨어진다.
반면 학교나 학원이 많은 지역은 오후와 저녁 시간대에 고객이 몰린다.
주변에 병원, 미용실, 헬스장 같은 생활형 상가가 있으면
자연스럽게 반복 방문 고객이 형성된다.
또한 주차 공간의 유무도 중요한 요인이다.
소도시일수록 주차의 편리함이 곧 ‘단골 확보’로 이어진다.
나는 이를 ‘공간 접근성 점수’로 표시하며, 입지 후보지를 비교했다.
상권조사 시, 단순히 ‘거리’보다 ‘생활 동선’의 연결성을 보아야 한다.
4. 상권조사를 위해 임대료와 매출 구조의 ‘균형선’을 계산하라
창업자는 종종 카페를 감성적으로 접근하지만, 상권조사는 철저히 숫자의 영역이다.
나는 카페의 예상 매출을 계산할 때, 임대료 대비 매출 비율을 가장 먼저 본다.
보통 안정적인 구조는 ‘월매출의 10~15% 이내’가 임대료로 나가는 수준이다.
이를 넘기면 아무리 손님이 많아도 수익은 남지 않는다.
또한 상권의 평균 임대료 상승률을 반드시 확인해야 한다.
소도시의 경우 2~3년 뒤 재계약 시 급등하는 사례가 많다.
임대료, 관리비, 인건비, 재료비를 실제 수치로 정리하면 ‘감정적 창업’을 피할 수 있다.
결국 상권조사는 ‘꿈의 크기’를 ‘현실의 숫자’로 맞추는 과정이다.
5. 상권조사에서 ‘미래 가치’를 예측하라
현재 상권이 좋다고 해서 미래도 좋을 거라는 보장은 없다.
나는 카페 창업 전 반드시 도시계획도나 개발계획 자료를 찾아본다.
신규 아파트 단지, 도로 확장, 역세권 개발 등은 향후 유동인구의 변화를 예고한다.
예를 들어, 현재 조용한 동네라도 1년 뒤 초등학교가 신설된다면 가족 단위 고객이 늘어날 가능성이 높다.
반대로 대형 프랜차이즈가 입점 예정이라면 개인 카페는 버티기 어렵다.
이런 정보는 대부분 구청 도시계획과나 상가정보 시스템에서 쉽게 확인할 수 있다.
상권조사는 현재보다 미래를 준비하는 과정이다.
창업자는 지금의 사람보다, 내일 올 사람을 미리 만나야 한다.
6. 마무리 — ‘감’이 아닌 ‘데이터’로 준비하는 창업 상권조사
성공하는 카페는 감각보다 데이터로 시작한다.
상권조사는 단순한 절차가 아니라, 실패 확률을 줄이는 가장 확실한 보험이다.
나는 실제로 상권 분석을 철저히 한 후 창업한 사람들과 대화할 때,
그들의 공통점이 ‘감이 아닌 근거로 결정했다’는 사실을 발견했다.
결국 상권조사는 카페의 콘셉트보다 먼저, 그리고 가장 오래 남는 투자다.
커피의 향보다 먼저 주변의 흐름을 읽을 수 있다면,
그 카페는 이미 절반은 성공한 셈이다.